טיפים לפני רכישת או מכירת נכס


עסקת מקרקעין, למרבית האנשים, הינה העסקה הגדולה בחייהם. 

בתהליך של רכישת או מכירת נכס ישנם היבטים רבים וסבוכים וכדאי לעשותה בחוכמה ובזהירות, תוך מתן דגש לסכנות הטמונות בעסקה עם חשיבות שכזו. מעבר למבט של הרוכש/הקונה כעסקה, עורך דין יסודי ומנוסה בתחום יבדוק את מכלול הנסיבות בעסקת המקרקעין, בין היתר יבדוק את היבטי המיסוי בעסקה (גילו של הלקוח, מצב משפחתי, נכסים אחרים ברשות הלקוח, עולה חדש, תושב חוזר, נכויות למיניהן) וכן, יבדוק את הנכס שברצונו למכור או לקנות ועוד בדיקות רבות ומקיפות בנכס שלפעמים מהוות גורם מכריע בלקיחת החלטה והתקדמות בעסקה.

כמה נקודות חשובות שעליהם נשים דגש וכל רוכש או מוכר צריך לתת עליהן את הדעת בעת ביצוע של עסקת קניה או מכירה של מקרקעין:

1. מיסוי מקרקעין (מס רכישה/מס שבח)

ברכישת/מכירת נכס, ישנו מס שצריך לשלם לרשות המיסים (מיסוי מקרקעין).

על המוכר חל מס שבח ואילו על הקונה חל מס רכישה.

ישנם מצבים שבהם המוכר/הקונה יהיו פטורים מאותם מיסים ועליהם נפרט ונזהיר בהמשך.

א. מוקש תשלום מס שבח (חל על המוכר):

במכירת דירת מגורים הבדיקה הראשונית תהיה האם מדובר בדירה יחידה מזכה של המוכר, ואם כן, אז הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

כמו כן, יש לבדוק כי המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מהמועד בו רכש אותה עד למועד בו רוצה למוכרה, ואם הוא מחזיק בדירה פחות מ-18 חודשים, הוא עלול לשלם מס שבח במכירת הדירה.

 ב. תשלום היטל השבחה - מס שמוטל בעירייה (היכן שמצוי הנכס/הדירה)

היטל השבחה חל על כל שיפור של הנכס, על בעל הנכס (או החוכר ליותר מ-25 שנים) לשלם סוג של מס, תשלום חובה הנקרא היטל השבחה. 

תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס. הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה. 

ג. תשלום מס רכישה (חל על הקונה):

מס רכישה מבחין בין מי שקונה את דירתו הראשונה, שהוא ייהנה מפטור או מתשלום מס מופחת, לבין מי שרוכש את דירתו השנייה, השלישית וכן הלאה.

עד לפני מס' חודשים, התבקשו המשקיעים (רוכשים דירה שנייה ומעלה) לשלם מס רכישה של 8%.

כיום, עודכנו מדרגות מס הרכישה בעקבות החלטה של רשות המיסים שבה הפחיתו את גובה המס, לצפייה במדרגות המס המעודכנות.

ד. פטורים והנחות:

ישנם מצבים שבהם זכאים לפטור ממס שבח/רכישה או שיש הקלות נוספות ולכן רצוי שעורך הדין בעסקה יוודא את מלוא הזכויות העומדות בפני הלקוח.

2. בדיקה מקיפה בטרם ביצוע העסקה

א. הוצאת נסח טאבו:

עוד בטרם ביצוע עסקת המכר, על עורך הדין של הקונה להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות עדכני (מהמנהל או מהחברה המשכנת), זאת על מנת לבדוק שאתם באמת מתנהלים מול המוכר וכן גם למנוע עוקץ. בנוסף, לבדוק שהכנס תקין ללא עיקולים, לראות שהמוכר הוא זה שרשום בנכס וכן, אם יש משכנתא על הנכס אז לדאוג לטיפול בסילוקה.

בעיה אפשרית נוספת היא היעדר רישום מקבלן שלא הסדיר את רישום הבית המשותף. בעיה שכזו, תיצור עיכוב משמעותי בעסקה, שבמצב כזה, יש צורך לבצע רישום של הנכס על שם המוכרים ורק לאחר מכן לבצע את המכירה ולהעביר על שם הקונים החדשים.

ב. ביקור בנכס והכרתו

לפני חתימה על עסקת מקרקעין, מומלץ לרוכש להגיע לנכס שהוא מעוניין לרכוש ולבצע בו בדיקה מקיפה.

לפעמים אחרי חתימה על הסכם המכר, מגלים הרוכשים תקלות שונות וחוזרות בדירה שלא היו מודעים אליהם בעת חתימתם על הסכם המכר.

בנוסף, בעסקת רכישת דירה, מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות של היום ובימים שונים. כך תוכלו לגלות הרבה על הדירה ועל סביבת המגורים שמקיפה את הבניין והשכונה שבה תגורו.

ג. היערכות כספית לקראת הרכישה (הלוואה ו/או משכנתא):

במידה ותכננתם לרכוש את הדירה ולשלם בעבורה באמצעות הלוואה ו/או משכנתא, עליכם להיערך על זה עוד בטרם חתימה על הסכם המכר והתקדמות במשא ומתן ולבקש מהבנק מכתב כוונות ו/או אישור עקרוני למשכנתא ולא לחכות לזה לאחר החתימה על ההסכם.

ישנם רוכשים רבים שמדלגים על שלב זה, ואז לאחר מכן נכנסים לצרות גדולות מכיוון שהגוף המממן לא נותן להם את המשכנתא או שנותן להם סכום נמוך מהסכום שהם צריכים עבור רכישה הדירה.

3. פעולות בטרם המכירה

הכנת הנכס למכירה:

בעת חתימה על הסכם המכר, חותמים המוכר והקונה כי אין כל פגם נסתר בנכס ולכן, לפני החתימה, חשוב לבצע את כל התיקונים הנדרשים.

כמו כן, חשוב לשים לב מה משאירים בדירה ולרשום אותם בהסכם המכר, לדוגמה: מקרר במטבח, מזנון אוכל וכו'.

בסיום העסקה בעת העברת הדירה מהמוכר לקונה, חשוב להכין פרוטוקול מסירה שהקונה בדק את הדירה/הנכס ואין לו כל טענה ו/או תביעה כנגד המוכר.

4. לאחר המכירה

א. רישום הערת אזהרה

הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הנוגעת להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות במקרקעין עסקה מסוימת, או התחייבות להימנעות מביצוע עסקה.

לאחר חתימה על ההסכם יש לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה.

במצב הזה, עו"ד של המוכר מחזיק בנאמנות את ההמחאה של הקונה (התשלום הראשון), וזאת עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

ב. דיווח על העסקה 

לפי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין, על המוכר להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה. 

ואילו לפי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, על הרוכש להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה.

משרדנו הינו משרד בעל ניסיון עשיר בליווי עסקאות מקרקעין, עריכת הסכמי מכר, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה ו/או פנייה.

אין לראות באמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייצוג משפטי הניתן על ידי עורכי הדין ואינו מהווה תחליף לו.