מהו פרויקט פינוי בינוי? 

פינוי - בינוי הוא פרויקט של התחדשות עירונית שנועד לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולאפשר הריסת בתי מגורים ישנים במטרה לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. בשטחים המוכרזים ע"י משרד הבינוי והשיכון והוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה כמתחמי פינוי-בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי במטרה לעודד את הדיירים להתקשר עם יזמים לביצוע הפרויקט. יוזמות פינוי-בינוי מוסדרות בחוק מאז 1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי-בינוי (פיצויים) במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתי משותפים המתנגדים להסכם פינוי-בינוי הנתמך בידי מרבית הדיירים. 

מה יוצא לדייר מהפרויקט?  

  • דירה חדשה, גדולה ומרווחת יותר, עם מפרט טכני עשיר.
  • בניין חדש ומודרני, בתכנון אדריכלי מתקדם ועפ"י תקנים עכשוויים, עם לובי מעוצב ומעלית.
  • בניין בטיחותי יותר, הכולל ממ"ד.
  • מערכות חדשות ומתקדמות בבניין החדש - מים, חשמל, אינסטלציה.
  • חניה פרטית לכל דירה.
  • מרפסת שמש ומחסן – בהתאם לאפשרויות התכנון.
  • פיתוח סביבתי (גינון, מתקנים, מועדון דיירים, חדר אופניים ועגלות וכו').
  • בדק ואחריות של היזם.
  • אפשרות שנמוך או שדרוג של הנכס.
  • מיתוג הבניין והעלאת ערך הנכס שלכם בעשרות אחוזים.

 האם יש הוצאות כספיות שצריך לקחת בחשבון? 

פרויקט ההתחדשות העירונית ממומן במלואו על ידי היזם והדיירים אינם נדרשים להוציא כל הוצאה מכיסם. במסגרת התהליך, היזם יעמיד לרשותכם, על חשבונו, מעטפת מושלמת של שירותים ופתרונות : 

  • שכר דירה מלא לכל תקופת הבנייה, אשר ייקבע ע"י שמאי מוסכם במימון היזם.

  • מימון שכר טרחת עו"ד ומפקח הנדסי שייבחרו ע"י בעלי הדירות, לייצוגכם בכל שלבי העסקה.

  • עזרה באיתור דירה חלופית למשך תקופת הבנייה.
  • מימון ההובלה וההוצאות הכרוכות במעבר לדירה החלופית ובמעבר חזרה.

  • עזרה בארגון המעבר לדירה החלופית ובחזרה לדירה החדשה שלכם לאוכלוסיות הזקוקות לכך (קשישים, נכים וכו').

  • ליווי אישי וצמוד לאורך כל שלבי התהליך.

 מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מיסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים או חובות) בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו וישולמו על ידי הדיירים.
 תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם, גם אם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הכל כמפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 וכן בכפוף לתנאים נוספים כמפורט בחוק. 

אילו בטחונות אתם מקבלים? 

  • ערבות חוק מכר מלאה בשווי הדירה החדשה.
  • ערבות אוטונומית (פוחתת) להבטחת תשלום שכר הדירה במהלך תקופת הבנייה.
  • ערבות מיסים.
  • ערבות בדק (להבטחת אחריות הקבלן במהלך שנת הבדק- לאחר הכניסה לדירתכם החדשה).
  • ליווי בנקאי סגור (ע"י אחד הבנקים הגדולים).

 מהו התהליך ואיך מתקדמים? 

אתם בוחרים את היזם שאיתו אתם רוצים להתקדם, אחרי שהיזם ביצע והציג לכם : 

  • בדיקת היתכנות כלכלית ותכנונית.
  • תיאום ובדיקה מול העירייה ביחס לזכויות בקרקע ואפשרויות התכנון.
  • אפשרויות התכנון וההצעה עבורכם.
  • אתם ממנים נציגות מוסמכת (2-3 נציגים מכל בניין), שתייצג אתכם במו"מ עם היזם.
  • הנציגות המוסמכת תמנה עו"ד לייצוג בעלי הדירות ולשמירה על האינטרסים שלהם.
  • מגבשים יחד את ההסכם בין היזם לבעלי הדירות.
  • כל בעלי הדירות חותמים על ההסכם.
  • הנציגות בוחרת "ועד פעולה" – אשר יוביל את התהליך ביחד עם היזם.
  • תכנון מפורט ע"י אדריכל מוביל : קביעת חלופה תכנונית ותהליך רישוי בוועדה מקומית/מחוזית.
  • יציאה לדרך : פתיחת ליווי בנקאי וקבלת היתר הבנייה.
  • פינוי הדירות ומעבר לדירות חלופיות למשך תקופת הבנייה.
  • בניית הפרויקט.
  • אכלוס וכניסה לדירה החדשה.

 כמה זמן לוקח תהליך של התחדשות עירונית? 

תלוי מאוד בפרויקט ובמורכבותו, בסוג הפרויקט (פינוי בינוי / תמ"א 38 (2)), במצב התכנוני/תב"עי, במערכת היחסים בין השותפים – בעלי הדירות, היזם וגורמים נוספים המעורבים בתהליך ובמוטיבציה של הרשות המקומית לתמוך בפרויקט ולקדם התחדשות עירונית בעיר. משך הזמן הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל, מרגע ההתקשרות ועד הכניסה לדירות החדשות, כאשר כל הצדדים משתפים פעולה ותהליך החתימה על הסכם יעיל ומהיר הוא בין 6 ל- 8 שנים. 7. מה הרוב הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית? בפרויקט פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הזכויות במתחם, כאשר התמודדות עם בעלי הדירות המסרבים לביצוע מצריכה פנייה לביהמ"ש בתביעה נזיקית נגדם. בפרויקט תמ"א 38/2, די בהסכמה של 66% מבעלי הזכויות

זכויות מבוגרים בפרויקט התחדשות עירונית מסוג ״פינוי בינוי״ 

גילאי 70 ומעלה (במועד חתימת העסקה) 

אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 70 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" - דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן. 

בנוסף לדירת תמורה, היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש לפחות אחת מ-3 החלופות הבאות (היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע):

חלופה 1: מתן אפשרות לבחור מבין אלה: 

  • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
  • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת).
  • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.

 חלופה 2: שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.  

חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה. 

גילאי 75 ומעלה במועד חתימת העסקה: 

בעל דירה שהיה בן 75 ומעלה או חולה הנוטה למות במועד חתימת העסקה  

אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 75 ומעלה או חולה הנוטה למות והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" - דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן. בנוסף לדירת התמורה היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש לבחור מבין אלה: 


 1. מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה. 

2.רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת). 

3.קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו. 


 כמו כן, בנוסף לאפשרות הבחירה שהיזם חייב להציע, היזם רשאי (אך אינו חייב) להציע לבעל הדירה גם את החלופות הבאות: 

א.שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה. 

ב.דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.

מה לגבי ארנונה ודמי ניהול (סע׳ 17 לחוק) –  

 בעל דירה שקיבל את דירתו תמורת מכירת זכויותיו בדירה אחרת במתחם פינוי ובינוי, עשוי להיות זכאי להנחה בתשלום הארנונה על הדירה החלופית שקיבל. 

  • ההנחה תינתן עבור שטח הדירה השווה להפרש שבין השטח בדירה החלופית לבין השטח של דירת המגורים הקודמת.
  • תקופת הזכאות להנחה היא עד תום 5 שנים מהמועד שבו החלה גביית הארנונה על הדירה החלופית.
  • שיעורי ההנחה:
    • עד תום שנתיים - 100%
    • בשנה השלישית - 75%
    • בשנה הרביעית - 50%
    • בשנה החמישית - 25%

 דוגמה 

  • בעל דירה ששטחה 75 מ"ר מכר את זכויותיו בדירה במסגרת פרויקט פינוי ובינוי.
  • תמורת דירתו הישנה הוא קיבל דירה חדשה ששטחה 125 מ"ר (כלומר ההפרש בין שטחי הדירות הוא 50 מ"ר).
  • על 50 מ"ר מדירתו החדשה הוא זכאי להנחה בשיעור של 100% בשנתיים הראשונות, 75% בשנה השלישית, 50% בשנה הרביעית ו-25% בשנה החמישית.

 מי זכאי? 

  • בעל דירה שקיבל את הדירה תמורת מכירת זכויותיו בדירה אחרת במתחם פינוי ובינוי (כולל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי).
  • בעל דירה שהכנסתו החודשית הממוצעת אינה עולה על ההכנסה החודשית הממוצעת המפורטת בטבלה.
  • על בעל דירה שעומד בתנאים לקבלת ההנחה לא תחול העלאה בתשלומי הארנונה במהלך 5 שנים, גם אם השתנה התעריף על ידי הרשות המקומית.

 הכנסה חודשית ממוצעת:   

מספר נפשות המתגוררות בנכס
הכנסה חודשית ממוצעת ב-₪ בשנת הכספים הקודמת לשנת הבקשה
1
15,000
2
22,000
3
26,100
4
29,702
5
36,798 
6
43,896
7
50,994
8
58,092
9
65,190

 מימון הוצאות דמי ניהול (סע׳ 19 לחוק) –   המעבר לדירה חדשה תעלה את גובה ועד הבית, ולכן יש להגיע להסכמות עם היזם שלפרק זמן מסוים הוא ישלם את ההפרש בין הדירה הישנה לחדשה. 


 ראוי לציין כי כאשר בעל דירה או בן זוגו הגיעו לגיל פרישה, מקבלים הבטחת הכנסה ומדובר בדירתם היחידה החוק מחייב את היזם לשלם להם את ההפרש למשך 5 שנים, וזאת כל עוד הם מתגוררים בדירה.  10. מה לגבי אדם עם מוגבלויות אדם עם מוגבלות – אדם עם לקות פיזית, נפשית או שכלית לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, אשר בשלה מוגבל תפקודו באופן מהותי בתחום אחד או יותר מתחומי החיים העיקריים. זכויות אנשים עם מוגבלות- בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו. 

  • יש להציע דירה חלופית מותאמת ונגישה לתקופת המעבר.
  • דירת התמורה חייבת להיות מותאמת.
  • במקרה והעסקה היא ללא דירת תמורה – קבלת תמורה כספית על ההתאמות.