התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף

התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף

עם העלייה הדרמטית במספר כלי הרכב החשמליים בישראל, שאלת התקנת עמדת טעינה בבית משותף הופכת לרלוונטית יותר מתמיד. לפי הנתונים העדכניים, בסוף שנת 2025 צפויים להיות בישראל למעלה מ-210,000 רכבים חשמליים, וההערכות מצביעות על כך שכשליש עד מחצית מהרכבים שיימכרו בשנים הקרובות יהיו חשמליים.

במאמר זה, משרד דבול ושות' - עורכי דין מתמחים בתחום המקרקעין, מנתח את ההיבטים המשפטיים של התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, כולל התייחסות לחקיקה העדכנית, פסיקות בתי המשפט, והפתרונות המעשיים העומדים לרשותכם.

ההסדר החוקי להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף

בעוד שבבית פרטי התקנת עמדת טעינה אינה מעוררת קשיים משפטיים מיוחדים, בבתים משותפים המצב מורכב יותר. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהבעלות על השטח משותפת לכלל בעלי הדירות. שאלת מפתח היא האם התקנת עמדת טעינה מהווה "שימוש סביר" ברכוש המשותף, וכן האם ההתקנה עלולה למנוע מדיירים אחרים אפשרות להתקין עמדות טעינה בעתיד.

חקיקה עדכנית - מאי 2024

ב-20 במאי 2024, אישרה מליאת הכנסת את הצעת החוק הממשלתית המסדירה את התקנת עמדות הטעינה בבתים משותפים. על פי ההצעה, בחניה צמודה לדירה ניתן להתקין עמדת טעינה ולחברה לחיבור חשמל דירתי או לחיבור ייעודי קיים, גם ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. זאת בהתאם לכללים שעניינם שמירה על בטיחות וחזות הבית.

עד להשלמת הליכי החקיקה, חוק המקרקעין ופסיקות בתי המשפט הם המסדירים את הנושא. לפיכך, חשוב להכיר את הפרשנות המשפטית העדכנית בנוגע להתקנת עמדות טעינה.

פעולה ברכוש המשותף - ההיבט המשפטי

סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר את הרכוש המשותף כ:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

גם כאשר חניה רשומה כהצמדה לדירה, ההצמדה מאפשרת רק שימוש לצורכי חניית רכבים ולא לשימושים אחרים. מכאן שהתקנת עמדת טעינה חשמלית בחניה מהווה שימוש ברכוש המשותף, ולכן פעולה זו עשויה לדרוש את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.

מהו שימוש סביר ברכוש המשותף?

כל בעל דירה בבית משותף רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף. לפי הפסיקה, שימוש ייחשב "רגיל וסביר" כאשר מתקיימים שני תנאים במצטבר:

1. תואם את ייעוד הרכוש המשותף - השימוש תואם את ייעודו של אותו חלק לפי תנאי הזמן והמקום או כוונת בעלי הדירות האחרים. תנאי המקום כוללים את מיקום הבית המשותף, ייעודו (למגורים, למסחר וכדומה), מאפייניו וצביונו. תנאי הזמן מתייחסים לדרישות ולאילוצים שמכתיבה המציאות העכשווית.

2. אינו מונע שימוש דומה מאחרים - השימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף אינו מונע שימוש דומה מיתר בעלי הדירות.

האם התקנת עמדת טעינה היא שימוש סביר?

לפי פסיקה עדכנית, עמדת טעינה המותקנת כראוי ומחוברת לחשמל הדירתי תואמת את תנאי הזמן והמציאות בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה ברכוש המשותף. במילים אחרות, לאור העלייה בשימוש בכלי רכב חשמליים, התקנת עמדת טעינה ותשתיות נלוות מהווה שימוש סביר ברכוש משותף.

עם זאת, במקרים מסוימים התקנת עמדת טעינה עלולה שלא להיחשב לשימוש סביר:

• כאשר נדרשים שינויים בקונסטרוקציה של הבניין

• כאשר יש חשש לפגיעה בבטיחות הבניין

• כאשר חיבורי החשמל אינם מאפשרים התחברות דיירים נוספים בעתיד

מי מוסמך לאשר שינויים ברכוש המשותף?

פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה מיום 8/8/2024 (141/23 שובל ניהול מגדל הנביאים בע"מ נ' גולן שפע אור בע"מ) עסק בשאלה מי הגורם המוסמך לאשר שינויים ברכוש המשותף לצורך התקנת עמדת טעינה.

הפסיקה קבעה כי כאשר יש צורך לחבר את עמדת הטעינה ללוח החשמל המשותף, מדובר בשינוי ברכוש המשותף הדורש הסכמה של האסיפה הכללית. נציגות הבית המשותף אינה מוסמכת להרשות לבעל דירה לבצע שינויים מסוג זה.

הצבת תנאים להתקנת עמדת טעינה

נציגות הבית המשותף, בהתאם להחלטת האסיפה הכללית, רשאית להציב תנאים סבירים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית. תנאים אלו צריכים לאזן בין:

• זכותו של בעל דירה להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף

• זכותם של בעלי הדירות האחרים לשמירה על זכויותיהם ברכוש המשותף

התנאים צריכים להיות סבירים ולא למנוע או לעכב את התקנת עמדת הטעינה. לדוגמה, ניתן לדרוש מבעל הדירה לרכוש פוליסת ביטוח צד ג' לנזק שעלול להיגרם מעמדת הטעינה, אך אין לדרוש התחייבות אישית לשפות נזק שאינו מכוסה בפוליסה.

סוגי עמדות טעינה והשפעתן המשפטית

ישנם מספר סוגי עמדות טעינה לרכבים חשמליים, ולכל אחת מאפיינים משפטיים שונים:

1. התקן טעינה נייד

כבל טעינה המתחבר לשקע חשמל ביתי רגיל. ברכבים חשמליים מסוימים, התקן זה מגיע עם הרכב.

2. עמדה קבועה (AC)

עמדת טעינה חשמלית, חד-פאזית, המקובעת לקיר או עמוד. מתאימה להתקנה בבתים פרטיים ובבתים משותפים.

3. עמדה קבועה (DC)

עמדה לטעינה מהירה, כאשר המרת זרם החשמל מתבצעת בעמדה עצמה.

חיבור עמדת טעינה למערכת החשמל בבניין

לעמדת טעינה יש שני מקורות הזנה חשמליים אפשריים:

1. לוח החשמל הפרטי (דירה, מחסן וכו') - צריכת החשמל היא על חשבון המשתמש בלבד.

2. לוח החשמל הקומתי/בניין - נדרשת הסכמת כלל בעלי הדירות וכמובן תשלום בגין צריכת החשמל.

כאשר השימוש בתשתיות החשמל של הבניין עלול למנוע מדיירים נוספים להתקין עמדות טעינה בעתיד, לא מדובר ב"שימוש סביר" ברכוש המשותף. במקרים אלה, חיבור העמדה יצטרך להתבצע בהסכמת כלל הבעלים.

צ'ק ליסט להתקנת עמדת טעינה בבית משותף

במשרד דבול ושות' - עורכי דין, פיתחנו רשימת פעולות מומלצות לביצוע לפני התקנת עמדת טעינה בבית משותף:

1. סקר מקדים - תיאום סיור של חשמלאי מוסמך לבדיקת אפשרויות התקנה, התאמות נדרשות ועלויות.

2. הצגת הנושא בפני ועד הבית והשכנים - קביעת פגישה עם נציגות הוועד ובעלי הדירות להצגת הבקשה והצורך. הצגת הפתרונות המוצעים ומיקום העמדה המתוכנן.

3. הסבר טכני והנדסי - הסבר הצדדים ההנדסיים והטכניים, ההוצאות הקבועות והחד-פעמיות, אופן ההתחשבנות הכספית ואפשרויות החיבור לדיירים נוספים בעתיד.

4. קבלת אישור - עמידה על הזכות שהנושא יידון באסיפה הכללית וקבלת החלטה רשמית.

5. עדכון ושקיפות - עדכון הדיירים על מועד הביצוע, העבודות הצפויות והשפעתן על המרחב המשותף.

6. בטיחות וזהירות - הקפדה על בטיחות הבניין, כיסוי פתחים ותעלות, חיבורי חשמל וסימון ברור.

7. השבת המצב לקדמותו - התחייבות כי לאחר עזיבת הדייר את הבית המשותף, ניתן יהיה לפרק את עמדת הטעינה ללא נזק לתשתיות.

הסכמים להתקנת עמדת טעינה

הסכם מול נציגות הבית המשותף

משרד דבול ושות' - עורכי דין ממליץ למי שמתכוון להתקין עמדה ברכוש המשותף לאשר את הנושא באסיפה הכללית ולחתום על הסכם להתקנת עמדת טעינה מול נציגות הבית המשותף. ההסכם יתייחס לביצוע ההתקנה, לשימוש, לאחזקה, לאחריות, לביטוח ולתשלומים.

הסכם שיתוף בעמדת טעינה חשמלית

פתרון נוסף הוא שיתוף השכנים בעמדת הטעינה. בדרך זו עלויות ההתקנה יורדות וניתן להתגבר על קשיים הנדסיים וטכניים. אנו ממליצים לחתום על הסכם שיתוף המגדיר את זכויות וחובות הצדדים בקשר לשימוש בעמדה.

נקודות להתייחסות בהסכם שיתוף:

• סוג העמדה, יכולותיה והתאמתה לכלי רכב שונים

• מיקום העמדה המתוכנן

• עלויות ההתקנה וחלוקתן בין השותפים

• זכויות השימוש בעמדה - לאילו דיירים, רכבים, ימים ושעות

• תשלומים שוטפים ואופן החיוב

• תחזוקה שוטפת

• ביטוחים

נקודות חשובות להקפדה בהתקנת עמדת טעינה חשמלית

1. בדיקה ראשונית של בעל מקצוע - בחינת תשתית החשמל בבניין, בדירה ואת התוואי בין חיבור החשמל למקום העמדה.

2. מיקום נכון של עמדת הטעינה - המיקום הנכון מאפשר הטענת הרכב ללא צורך להכניסו לחניה בכל פעם.

3. התקנה באמצעות חשמלאי מוסמך - יש להקפיד כי רק חשמלאי בעל רישיון מתאים יבצע את החיבור או השינויים.

4. בטיחות - הקפדה על בטיחות הבניין, כיסוי פתחים ותעלות, חיבורי חשמל, סימון ברור והצבת שילוט אזהרה.

5. חיבור החשמל - בדיקה האם נדרשת הגדלה של חיבור החשמל הדירתי או הבנייני.

6. חיבור תשתיות תקשורת - בדיקת הצורך במגבירי קליטה, העברת כבלי תקשורת ונקודות חשמל נוספות.

7. בדיקות חשמל תקופתיות - בדיקה של המערכת טרם הפעלתה הראשונה ואחת לחמש שנים.

8. ביטוח - עדכון פוליסות הביטוח ובדיקת הכיסויים הביטוחיים הרלוונטיים.

מדריך הקמת עמדות טעינה בבתים משותפים - עדכון יוני 2024

ב-4 ביוני 2024, פרסם משרד האנרגיה והתשתיות מדריך הקמת עמדות טעינה בבתים משותפים. המדריך נועד לסייע לוועדי בתים, לרוכשי רכב חשמלי ולדיירים להבין את ההליכים הנדרשים להתקנת עמדות טעינה. המדריך מפרט את מערך הזכויות והחובות ואת אמצעי הבטיחות הנדרשים.

חשוב לציין כי המדריך פורסם כטיוטה להערות הציבור ואינו מסמך מחייב או מאסדר.

בדיקת הסכמים להתקנת עמדות טעינה עבור ועדי בתים

עם ריבוי עמדות הטעינה בבתים משותפים, חברות ההתקנה מעבירות חוזים לאישור ועדי הבתים או חברות הניהול. חוזים אלו נקראים לרוב "אישור בעל זכויות במקרקעין לחיבור עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש משותף".

לצערנו, ועדי בתים רבים חותמים על חוזים אלו מבלי לבדוק אותם משפטית, ומוותרים על כללי בטיחות, כיסוי ביטוחי, או מסכימים להעברת תשתיות בניגוד לדין.

משרד דבול ושות' - עורכי דין מתמחה בבדיקת הסכמים אלו וניהול משא ומתן עם חברות ההתקנה, כדי להבטיח את זכויות כל הדיירים.

סוגיות ביטחון ובטיחות: שריפות של רכבים חשמליים

התלקחות של רכב חשמלי שונה מהתלקחות של רכב רגיל. שריפה של רכב חשמלי משפיעה לא רק על הרכב עצמו אלא על הסביבה כולה, כולל חוזק החומרים ותשתיות הבניין.

בשריפה של רכב חשמלי, מים או קצף כיבוי אינם אפקטיביים. נדרשות כמויות גדולות מאוד של מים וחומרי כיבוי "לעטיפת" הרכב. גם לאחר הכיבוי, האש עלולה להתלקח מחדש בשל האנרגיה האצורה בסוללות.

במקרה של שריפה ממושכת של רכב חשמלי בחניון תת-קרקעי, הפתרון היחיד עלול להיות פינוי הבניין מחשש לפגיעה ביסודות והתמוטטות.

מערכת ניהול טעינה - הפתרון לעתיד

כבר כיום (אפריל 2025), למעלה מ-200,000 רכבים חשמליים נעים בכבישי ישראל. לפי הערכות חברת החשמל, מכונית חשמלית מוסיפה כ-40% לחשבון החשמל החודשי של משפחה.

התקנת מספר עמדות טעינה בבית משותף מחייבת ניהול אספקת וצריכת החשמל לבניין כולו. חברות "ניהול טעינה" מספקות מערכות המאזנות, מגבילות ומחלקות את החשמל לפי מספר העמדות, המשתמשים, דפוסי השימוש והתעריף היומי המשתנה.

תכנון עמדת טעינה במסגרת שיפוץ או בנייה

אם הבניין המשותף מבצע שיפוץ (שוטף או במסגרת תמ"א 38), מומלץ לתכנן גם עמדות טעינה או לפחות את התשתית הנדרשת. גם אם הדיירים אינם משתמשים כעת ברכב חשמלי, הכנת התשתית בזמן השיפוץ תחסוך הוצאות גבוהות בעתיד.

עמדת טעינה בדירה שכורה

ההבדל המרכזי בהתקנת עמדת טעינה בדירה שכורה הוא הצורך בקבלת הסכמת בעל הנכס. ההליכים מול ספק עמדת הטעינה ומול נציגות הבית המשותף יהיו באחריות בעל הנכס.

חשוב להבהיר ולעגן בהסכם השכירות את הסוגיות הבאות:

• הבעלות בעמדה

• התשלומים בגין ההתקנה והשימוש

• ביטוחים

• אפשרות החזרת המצב לקדמותו בסיום השכירות

לסיכום: הייעוץ המשפטי הנכון למקסום זכויותיכם

התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף מעוררת שאלות רבות, בעיות ולעיתים אף סכסוכי שכנים. במצב המשפטי הנוכחי, הצבת עמדת טעינה מהווה על פי רוב שימוש סביר ברכוש המשותף, ולכל דייר עומדת הזכות להתקין עמדה בכפוף לתנאים סבירים.

משרד דבול ושות' - עורכי דין מתמחה בתחום המקרקעין בנתניה ובכל הארץ, ומעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי והניסיון הנדרש בנושאים אלו. אנו מציעים:

• ניסוח הסכמים להצבת עמדת טעינה ברכוש המשותף

• ייעוץ לדיירים בודדים בהתקנת עמדות טעינה

• ליווי נציגויות בתים משותפים וחברות ניהול

• בדיקת חוזים וניהול משא ומתן מול חברות התקנה

• ייצוג בהליכים משפטיים הקשורים לעמדות טעינה והרכוש המשותף

לייעוץ משפטי מקצועי בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, צרו קשר עם משרד דבול ושות' - עורכי דין, המתמחים בדיני מקרקעין.