התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית

תהליכי התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפינוי-בינוי או בתמ"א 38, הם מהלכים משמעותיים בחייהם של בעלי דירות. מדובר בתהליכים מורכבים, ארוכי טווח, הכרוכים בהחלטות כלכליות ומשפטיות כבדות משקל. במסגרת תהליכים אלו, בחירת עורך דין להתחדשות עירונית היא אחת ההחלטות החשובות והמשמעותיות ביותר שבעלי דירות נדרשים לקבל. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו מכירים את החשיבות של ליווי משפטי הולם בתהליכים אלו, ומחויבים לייצוג מקצועי ואתי של בעלי דירות.

מדוע נדרש ייצוג משפטי בתהליכי התחדשות עירונית?

תהליכי התחדשות עירונית כוללים היבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים מורכבים. עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית הוא בעל הכישורים והידע הנדרשים לנווט את בעלי הדירות בסבך ההליכים, ולהבטיח שזכויותיהם מוגנות לאורך כל שלבי הפרויקט.

עורך דין להתחדשות עירונית מסייע בבדיקת היתכנות הפרויקט, בבחירת יזם מתאים, בניהול משא ומתן על תנאי העסקה, בניסוח הסכמים, בליווי הליכי התכנון והרישוי, ובהבטחת מימוש התמורות המובטחות לבעלי הדירות. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו מאמינים כי ייצוג משפטי נאות הוא המפתח להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית.

המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

בדצמבר 2022, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המלצות מקיפות לבעלי דירות בדבר התנהלות מול עורכי דין המייצגים אותם בתהליכי התחדשות עירונית. פרסום זה, ראשון מסוגו, מקבץ את כל ההנחיות וההמלצות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ומנגיש אותן לבעלי הדירות. מטרת ההמלצות היא להבהיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין עורך דינם, ולמנוע מצבים של ניגודי עניינים.

הרשות מדגישה את חשיבות הבחירה העצמאית של עורך הדין על ידי בעלי הדירות, וממליצה להימנע מבחירה בעורך דין שהוצע על ידי מארגן או יזם. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו תומכים בגישה זו ומעודדים בעלי דירות לבחור בעצמם את עורך הדין שייצג אותם.

איתור ובחירת עורך דין להתחדשות עירונית

בחירת עורך דין מתאים היא שלב קריטי בתהליך ההתחדשות העירונית. הנה כמה עקרונות מנחים לבחירת עורך דין להתחדשות עירונית:

בחירה עצמאית

בעלי הדירות הם הבוחרים בעצמם את עורך הדין שייצג אותם. מומלץ לפנות למספר עורכי דין, לבחון את ניסיונם והשירותים המוצעים על ידם, ולקבל החלטה מושכלת. משרד דבול ושות' עורכי דין מציע פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, במסגרתה ניתן להתרשם מהשירותים והמקצועיות שאנו מציעים.

הימנעות משידול

על פי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, אסור לעורך דין לפנות באופן יזום לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו (פעולה המכונה "שידול"). יש להיזהר מעורכי דין הפונים אליכם באופן יזום ומציעים את שירותיהם.

בחירה באמצעות נציגות

במתחמים גדולים, מומלץ כי בעלי הדירות יתארגנו ויבחרו נציגות, אשר תוסמך לבחור עורך דין ולהתקשר עמו בהסכם בשם בעלי הדירות. הנציגות יכולה לקיים כנס לכלל בעלי הדירות, להציג את ההליך שביצעה ואת עורך הדין שבחרה. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו מסייעים לנציגויות בעלי דירות לנהל את התהליך באופן מקצועי ושקוף.

התקשרות עם עורך דין להתחדשות עירונית

לאחר בחירת עורך הדין, יש להסדיר את מערכת היחסים המשפטית עמו:

הסכם למתן שירותים

על בעלי הדירות להתקשר עם עורך הדין בהסכם למתן שירותים, אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם ואת שכר טרחתו. ניתן להסמיך את נציגות בעלי הדירות לחתום על הסכם זה בשם כלל בעלי הדירות. חשוב להדגיש כי אין לחתום על "הסכם בלתי חוזר".

ייפוי כוח

בעלי הדירות מסמיכים את עורך הדין לפעול בשמם באמצעות ייפוי כוח. ניתן לחתום על ייפוי הכוח במסגרת ההתקשרות עם עורך הדין בהסכם למתן שירותים, או במסגרת החתימה על העסקה עם היזם. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו מקפידים להבהיר ללקוחותינו את משמעות ייפוי הכוח ואת גבולות הסמכות שהם מעניקים לנו.

שכר טרחת עורך דין בהתחדשות עירונית

נושא שכר הטרחה הוא היבט חשוב בהתקשרות עם עורך דין:

מימון שכר הטרחה

לרוב, היזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מתשלום הוצאות העסקה. חשוב להבין כי התחייבות היזם לתשלום זה היא כלפי בעלי הדירות, מכוח העסקה שנחתמה, ולא כלפי עורך הדין ישירות.

קביעת שכר הטרחה

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לקבוע את שכר טרחת עורך הדין כנגזרת של מספר יחידות הדיור הקיימות ו/או של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו מציעים מבנה שכר טרחה שקוף והוגן, התואם את המקובל בשוק ואת המלצות הרשות.

אבני דרך לתשלום

מומלץ לקבוע אבני דרך לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין, לפי קצב התקדמות הפרויקט. אבני הדרך המרכזיות כוללות את שלב חתימת העסקה עם היזם, החלטת מוסד התכנון על הפקדת התכנית, אישור התכנית, קבלת היתר בנייה, ופינוי הדירות.

חובות עורך הדין כלפי לקוחותיו בפרויקטי התחדשות עירונית

עורך דין המייצג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית חב כלפיהם מספר חובות מרכזיות:

חובת נאמנות ומסירות

עורך הדין מחויב לפעול לטובת לקוחותיו בנאמנות ובמסירות, ולשמור על זכויותיהם כקבוצה המבקשת לקדם עסקה. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו רואים בחובת הנאמנות ללקוחותינו את הבסיס לפעילותנו המקצועית.

ניהול משא ומתן עם היזם

עורך הדין מנהל משא ומתן עם היזם בשם בעלי הדירות, בהתאם לעקרונות שנקבעו על ידם. עליו לעדכן את לקוחותיו על התקדמות המשא ומתן ועל ההסכמות המושגות.

הסבר משמעויות ההסכם

על עורך הדין להסביר לבעלי הדירות את משמעויות ההסכם עם היזם באופן מפורט, טרם החתימה. ההסבר צריך להינתן בשפה מובנת לכל בעל דירה.

הימנעות מניגוד עניינים

עורך הדין מחויב להימנע מכל ניגוד עניינים. הוא אינו רשאי לייצג את היזם או לקבל ממנו תשלום מעבר לשכר הטרחה המוסכם בגין ייצוג בעלי הדירות.

איסור על קבלת שכר טרחה מבעלי מקצוע

בספטמבר 2024, פרסמה לשכת עורכי הדין גילוי דעת האוסר על פרקטיקה נפוצה של קבלת תמורה נוספת על ידי עורכי דין מבעלי מקצוע המלווים את הדיירים בפרויקט, לאחר שהמליצו ופעלו כי ייבחרו על ידי בעלי הדירות. ועדת האתיקה הארצית הבהירה כי קבלת שכר טרחה מבעלי מקצוע כנגד שילובם בפרויקט מהווה ניגוד עניינים ברור והפרה של כללי האתיקה. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו מקפידים על שמירת האתיקה המקצועית והימנעות מניגודי עניינים.

השתחררות מעסקה עם היזם

היבט חשוב בהסכם עם היזם הוא האפשרות להשתחרר מהעסקה במקרה שהיא אינה מתקדמת בזמן סביר:

הטמעת הוראות השתחררות

על בעלי הדירות לוודא כי עורך הדין מטמיע בהסכם הוראות המאפשרות השתחררות מהעסקה. במקרה שבו היזם מתעכב בקידום העסקה על פי אבני דרך שנקבעו, הדיירים יהיו רשאים להחליט, ברוב קולות, על ביטול העסקה.

תקנות חדשות

בחודש אוגוסט 2024, פרסם משרד המשפטים טיוטת תקנות בתחום ההתחדשות העירונית שעניינן תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה. במשרד דבול ושות' עורכי דין, אנו עוקבים אחר השינויים החקיקתיים והרגולטוריים בתחום, ומתאימים את הייעוץ המשפטי שאנו מעניקים ללקוחותינו בהתאם.

סיכום: חשיבות בחירת עורך דין מקצועי להתחדשות עירונית

עורך הדין המייצג את בעלי הדירות בתהליכי התחדשות עירונית הוא חוליה חשובה ומהותית בקידום העסקה. לעורכי דין יש מעמד מיוחד ביחס ליתר בעלי המקצוע המעורבים בפרויקט, שכן הם מלווים את הדיירים ואת הנציגות מהשלב הראשוני ועד לסיום הפרויקט. מציאות זו מעניקה להם כוח רב, ומכאן החשיבות של בחירת עורך דין מקצועי, אתי, ובעל ניסיון בתחום.

משרד דבול ושות' עורכי דין מעניק ללקוחותיו את היכולות, הניסיון והמיומנות הנדרשים בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית. אנו מלווים ומייצגים בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, תוך שמירה על האינטרסים שלהם לאורך כל שלבי הפרויקט.

הוגנות, נאמנות, שקיפות והליך סדור מטיבים לא רק עם בעלי הדירות, אלא עם כל הגורמים המעורבים בפרויקט. מעוניינים בליווי משפטי מקצועי של עורך דין להתחדשות עירונית? צרו קשר עם משרד דבול ושות' עורכי דין עוד היום, ונשמח לעמוד לרשותכם.