זכויות בנייה והצמדת גגות בבניינים משותפים

זכויות בנייה והצמדת גגות בבניינים משותפים: המדריך המקיף שכל בעל נכס בנתניה חייב להכיר

מאת: עו"ד יקיר דבול, משרד דבול ושות' - עורך דין מקרקעין מוביל בנתניה

מבוא: זכויות בנייה והצמדת גגות בבניינים משותפים

זכויות בניה והצמדה לגג משותף הן עסק מורכב, הטומן בחובו הזדמנויות פז אך גם מוקשים משפטיים משמעותיים. מי שיידע לנצל נכון את זכויות הבניה ואת זכויות ההצמדה בגג המשותף בבניין, יוכל להשיג רווח רב ולממש את הפוטנציאל הגלום בדירה שלו. מנגד, מי שיפעל לא נכון, ללא הכוונה משפטית מדויקת, יוכל להיפגע מהמהלך ולהינזק ממנו.

במאמר זה נסקור את המסגרת המשפטית של זכויות בנייה והצמדת גגות, תוך התמקדות בפסיקה העדכנית ביותר בנושא, ונבאר מדוע חיוני להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה בטרם קבלת החלטות הנוגעות לזכויות בגגות.

הגג כרכוש משותף בבניין - הבסיס המשפטי

כל מי שמתגורר בבניין יודע כי שטחי הבניין מחולקים בין השטחים הפרטיים, השייכים לכל דירה ודירה, לבין השטחים המשותפים השייכים לכלל בעלי הדירות. במסגרת השטחים המשותפים ניתן למנות את החניות, חצר הבניין, הלובי, חדר המדרגות, המעלית וכמובן – הגג.

הגג הינו מרכיב משמעותי בשטח המשותף לבעלי הדירות, והוא בר ניצול למגוון שימושים. הגג יכול לשמש לאחסון, להצבת תשתיות דוגמת דודי מים ואנטנות וגגות מסוימים אף משמשים לפנאי ולמנוחה.

חשוב להדגיש כי כלל הדיירים זכאים לעשות שימוש בגג, כל עוד הם אינם פוגעים בו ונמנעים מפגיעה ביכולתם של שאר הדיירים להשתמש בגג. שימוש שאינו פוגע בדיירים האחרים או מגביל את יכולתם להשתמש בגג - הוא מותר. שימוש שפוגע או מגביל - אסור.

הצמדת גג משותף לאחת הדירות - מה אומר החוק?

כידוע, השטחים המשותפים ניתנים להצמדה לאחת מהדירות. כך, למשל, מקובל להצמיד חניות לכל דירה באופן המעניק לכל דירה חנייה פרטית. ממילא, גם הגג ניתן להצמדה לאחת מהדירות.

הצמדה של הגג לאחת מהדירות הינה סבירה ומשתלמת כאשר הגג נגיש רק לדירה זו ואינו נגיש, לפחות לא באופן נוח, ליתר הדירות.

דרישת ההסכמה

כדי להצמיד את הגג לאחת הדירות או לכמה מהן, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין (100%). זאת, בהתאם לסעיף 62(א) סיפא לחוק המקרקעין הקובע כי:

"אין לקבוע (בתקנון) הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."

חשוב להדגיש כי הכלל לפיו נדרשת הסכמה מלאה של בעלי הדירות הוא כלל קוגנטי, דהיינו כלל שלא ניתן להתנות עליו אף בהסכמת כלל בעלי הדירות. בעוד שעל כללים רבים ניתן להתנות באמצעות שינוי התקנון, דיירי בית משותף לא יוכלו לשנות את התקנון כך שניתן יהיה להצמיד רכוש משותף לדירה, ללא הסכמת כלל הדיירים. תנאי שכזה בתקנון – בטל.

חריג לכלל - סעיף 71ב לחוק המקרקעין

עם זאת, סעיף 71ב לחוק מאפשר הצמדה של הגג לאחת הדירות גם בהסכמה של שלושה רבעים מבעלי הדירות. זאת, בתנאי שבבעלותם אף שני שלישים מהרכוש המשותף ומטרת אותה הצמדה היא הרחבת הדירה ומימוש זכויות הבנייה.

חשוב להדגיש כי הצמדה שכזו תתאפשר רק אם אינה פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של שאר דיירי הבניין.

זכויות בנייה על הגג - ההבחנה החשובה מהצמדת הגג

הגדרה משפטית

זכויות בניה מוגדרות, בסעיף 71א לחוק המקרקעין, בתור "זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה". אם כן, זכויות בניה הן הזכויות של הדיירים לבנות במקרקעין שלהם, בהתאם לתוכנית המתאר המקומית.

ההבחנה בין הצמדת גג לזכויות בנייה

סוגיית מימוש זכויות בנייה על גגות בנינים משותפים העסיקה וממשיכה להעסיק רבות את בתי המשפט, כאשר בפסיקה נקבע זה מכבר, כי זכויות בניה הן זכויות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, מכוח בעלותם המשותפת במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי זכויות בניה אינן מהוות "רכוש משותף".

בנוסף, נפסק כי הצמדת גג הבית המשותף לדירת גג, לדוגמה, מקנה לבעל דירת הגג זכות בעלות בשטח המוצמד, אולם היא אינה מעניקה לבעל דירת הגג זכות לבנות על השטח המוצמד (במקרה בו הזכויות לא הוצמדו במפורש).

זכויות הבניה משותפות לכלל הדיירים והן נבדלות מזכויות ההצמדה. המשמעות היא כי אף אם מוצמד לדירה שלכם רכוש משותף, אין משמעות הדבר כי אתם זכאים למלוא זכויות הבנייה בו. זכויות הבניה עודן משותפות לכלל הדיירים ונדרשת הסכמתם כדי לממש אותן.

כיצד לממש זכויות בנייה על גג מוצמד?

לצורך בנייה על גג בניין משותף וניצול זכויות הבנייה על הגג, על הבעלים של דירת הגג לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף, למעט במקרה בו זכויות הבנייה הוצמדו במפורש, בתקנון הבית המשותף, לבעל דירת הגג.

עם זאת, ניתן לציין בתקנון המוסכם כי הצמדה לדירה תקנה גם זכויות בניה ובמקרה שכזה לא יהיה צורך לרכוש את זכויות הבניה מהדיירים האחרים.

פסיקה עדכנית: מקרה "בית הדר" ומשמעותו

לאחרונה ניתנה החלטת בית המשפט העליון מפי כב' הנשיאה (בדימוס) אסתר חיות, דנ"א 6448/23 חברת גג בית הדר בע"מ ואח' נ' אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' [פורסם בנבו] מיום 10.10.23, אשר דחתה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7808/21.

רקע המקרה

ההליך המשפטי התנהל סביב הבניין הידוע כ- "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בו.

החל משלהי שנות ה-50 ולאורך שנות ה-60 של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור במסגרת תכנית השימור של עיריית תל אביב ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים זכויות בנייה ניתנות לניוד למגרשים אחרים.

המחלוקת התעוררה סביב השאלה למי שייכות זכויות הניוד: לחברות שלהן הוצמד הגג, או לכלל בעלי הזכויות בבניין.

הכרעת בית המשפט העליון ועקרונות מנחים

בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין ולא בבעלותן של החברות שלהן הוצמד הגג.

העקרונות המנחים שנקבעו:

1. לצורך ויתור על זכויות בניה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו.

2. לא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה יחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו.

3. ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בניה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות.

פסק הדין מחדד את ההבחנה החשובה בין הצמדת הגג עצמו לבין זכויות הבנייה עליו, ומדגיש את הצורך בהסכמה מפורשת וברורה לגבי העברת זכויות הבנייה.

המשמעות המעשית לבעלי דירות בנתניה והסביבה

לאור הפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון, עולה ומתחדד העיקרון כי ויתור על זכויות בנייה בבית משותף צריך להיעשות בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו במערכת ההסכמית הרלוונטית ובתקנון הבית המשותף.

הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות יש לעשות זאת באופן חד וברור.

עצות מעשיות למתעניינים בבנייה על הגג:

1. בדיקה משפטית מקדימה - בטרם רכישת דירת גג או דירה עליונה עם פוטנציאל בנייה, בצעו בדיקה משפטית מקיפה של מסמכי הבית המשותף, התקנון והיתרי הבנייה.

2. ניסוח מדויק - אם אתם מעוניינים ברכישת זכויות בנייה מיתר הדיירים, הקפידו על ניסוח מדויק וברור של ההסכמים, המתייחס במפורש לזכויות הבנייה ולא רק להצמדת הגג.

3. התייחסות לזכויות עתידיות - כללו בהסכמים התייחסות מפורשת לזכויות בנייה עתידיות שטרם אושרו.

4. תיעוד הסכמות - ודאו כי כל ההסכמות מתועדות כראוי ונרשמות בתקנון הבית המשותף ובלשכת רישום המקרקעין.

חשיבות הייעוץ המשפטי המקצועי

נושא זכויות הבנייה במקרקעין הינו נושא מורכב, המסתבך שבעתיים במקרים בהם הזכויות נוגעות למקרקעין מוצמדים. כדי שתוכלו לממש את הזכויות שלכם כמו שצריך, במינימום מחיר ובמקסימום תועלת, עליכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה אשר יכווין את הליך מימוש הזכויות.

במשרדנו, דבול ושות' עורכי דין, אנו מתמחים בדיני מקרקעין בנתניה והסביבה, ומלווים בעלי דירות, יזמים ומשקיעים בכל הקשור לזכויות בנייה והצמדת גגות. ניסיוננו הרב בתחום מאפשר לנו להעניק ללקוחותינו פתרונות משפטיים מקיפים ומותאמים לצרכיהם הייחודיים.

באופן זה, תוכלו להפיק את המירב מזכויות הבניה וההצמדה בגג ולמקסם את הרווח מהנכס שלכם, תוך הימנעות מסכסוכים משפטיים יקרים ומיותרים.